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学会避免风险 小心房屋公摊面积易“缩水”

2012-12-07 15:46 来源: 珠江网 责任编辑:刘占辉 点击:

摘要:羊毛出在羊身上,商人永远不会做亏本生意,公摊面积虽然不用购房者“买”,但早就转化为成本,均摊在房价上,公摊面积“缩水”等于直接损害购房者利益。

 

公摊面积计算的方式一般是多级分摊,即幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊;功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊;层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例分摊。 根据房产类型不同,住宅楼、商住楼、多功能综合楼等共有建筑面积各有一套分摊方法。

公摊是由整个项目的公摊系数乘以公摊面积之积。而影响公摊面积的因素较多,比如房屋的面积大小、公共设施的豪华程度、建筑规模的大小,甚至同一楼盘,一单元两户和一单元三户的公摊都会不一样。而普通住宅的一般公摊面积比例分三种,多层楼盘为 8%-15%,小高层为 10%-20%,高高层的楼盘为15%-30%。从户型上看,大户型的公摊较小,而小户型公摊较大。从楼房类别上说,板楼的公摊较小,公寓式楼盘公摊较大。

表面看,按套内面积交易似乎不损害购房者利益,因为购房者并未为公摊面积直接埋单,但事实并非如此。羊毛出在羊身上,商人永远不会做亏本生意,公摊面积虽然不用购房者“买”,但早就转化为成本,均摊在房价上,公摊面积“缩水”等于直接损害购房者利益。

公摊面积既然公摊到每个业主身上了,所有权当然属于所有业主。然而,问题远没有那么简单。由于发展商总不愿明明白白地公示哪些公有面积已经用于公摊,购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所有,哪些是发展商的,就更无从讲到所有权和使用权了。正因为这样,发展商钻空子的机会也多了。

可惜的是,在现行的法律法规中,涉及公摊面积的少之又少。在这种情况下,购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢?

教你几招避免风险

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明",但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招,提供给购房者参考。

第一招:索取公摊数据

在签订购房合同时,让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。

第二招:查阅有关资料

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招:在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中,详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

万一真的发生了纠纷,唯一的选择就是诉之法律,避免浪费不必要的人力和精力。当然,我们期望的是,随着法律的不断健全,政府监督力度的不断加强,发展商诚信意识的不断增强,普通购房者的权益能得到更好的保障。

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