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经济学家论楼市:房价调控任重道远 住有所居是目标

2012-12-14 14:51 来源: 中国经济网 责任编辑:张静宇 点击:

摘要:2013年会不会是楼市拐点?这是个令购房人困惑而让开发商期待的话题。自今年3月以来不少城市陆续出现了销售缓慢回升、房价小幅上涨的局面。

2013年会不会是楼市拐点?这是个令购房人困惑而让开发商期待的话题。自今年3月以来不少城市陆续出现了销售缓慢回升、房价小幅上涨的局面。房地产市场是否已经走到触底反弹的阶段,“升温”“涨价”会不会成为明年楼市的关键词?政府调控还有哪些后续高招,房产税明年会不会全面开征?在昨天的经济学家中国房地产业发展论坛上,十位国内知名经济学家就这些百姓关注的话题,进行了深入讨论。 

而对于有学者约赌任志强房价上涨就裸奔,社科院报告称人均住房超过40平方米建议开征房产税等热点话题,与会的经济学家也进行了评说与回应。  

经济学家论楼市:房价调控任重道远 住有所居是目标

说今年调控 

持续低迷了两年的房地产市场在2012年似乎逐步走出了阴霾,调控重拳的影响力渐渐被消化,如何看待今年的楼市发展?宏观调控的成果究竟该如何评价? 

结论一:调控目标初步实现 

刘洪玉认为,基本上学界已形成一个共识,就是部分实现了或者说基本实现了调控目标。“最开始主要是为了抑制房价过快上涨。并加大保障性住房建设,现在房价相对稳定,从保障性住房建设的数量目标来看,完成得也不错。” 

贾生华认为,房价调控已初见成效,从数据来看,国家统计局监测的70个城市中,50个城市同比下降了,并且持续了大半年。 

倪鹏飞也肯定了调控的成果,今年商品房市场价格出现下降,保障房目标实现了,同时经济增长也实现了7%以上的增长。但要高度警惕当前的房地产变化,从10月份以来,房地产市场的各项指标都有回暖和反弹的趋势,所以应该高度重视。 

结论二:房价合理任重道远 

虽然调控成果得到了经济学家的肯定,但大家也认为,房价的合理依然任重道远。贾生华指出,温总理在2012年反复强调要让房价合理回归,所谓合理,一个是老百姓要买得起,另一个是开发商有合理的利润能够造得出。“我们从浙江省调研情况来看,目前房价收入比仍然是高的,老百姓依然买不起。” 

刘洪玉也同意调控任重道远的观点,“房价的相对稳定,是用了很多行政性的手段,这些手段不可能长期持续性地用下去,时间越长,将来调整可能就越难。还有保障性住房的分配问题,我们发现房子的数量是有了,但是区位的分布和人们的需要之间还有一些差异,不能很好地满足人民的需要,可能也还有一个过程。” 

而对于目前调控的“短板”,高波分析认为,“思考过去的调控,我们很多措施是属于短期化的,比如说限购,这一轮房价得到压缩,实际上不是限购起到的主要,主要是限贷。我想纯粹的行政性的手段,应该迅速退出,不应该让它长期化、制度化。所以说我们需要很好地建立一些真正意义上的措施,建立房地产市场和中国宏观经济健康发展的长效机制。” 

倪鹏飞也强调,“目前国家通过抑制措施争取时间、争取空间,加快住房制度改革,最终形成完善的市场调节,那时候形成的稳定健康才是真正的稳定健康。”

说明年楼市

今年下半年以来,由于销售量的回升,不断有专家和房地产业内人士提出,“房地产最坏的时候已经过去”。2010年史上最严楼市宏观调控的影响力是否已经接近尾声?2013年是不是楼市拐点?

明年中国经济会继续向好

房地产市场发展,定然离不开宏观经济大背景的影响。对明年经济,大家普遍很有信心。

裴长洪指出,总体来看,虽然中央经济工作会议还没有开,但是习近平总书记最近几次公开讲话,基本上表明了经济工作指导方针是稳中求进,明年大概还是这个基调。通过这种宏观调控的合理安排,明年的经济增长估计还是能够达到平稳较快增长的目标。此外,从世界经济来看,可以用一句话概括,好不了也垮不了,对中国不会有太多不利影响。所以总体来讲,明年要保持7%-7.5%的增长比例,基本上没有问题,而且可以不用考虑房地产的因素。

贾康认为,明年如果粗线条预测,一季度的指标会比较好看,也将进一步提振市场信心。因为今年四季度筑底回升延续了惯性,再加上上半年屡次出台相关拉动政策,特别是6月份两次降低利率的措施,有拖拽的力量。如果没有特别的意外因素加入,明年整个GDP增长速度应该比今年水平要高一些,有望在2013年延续又好又快的发展势头。

丁任重也认为,中国的宏观经济不会是"L"形发展。“今年经济不会低于7.5%,明年也会继续向好,房地产市场稳中求进应该会实现。”

楼市慎言“拐点”,明年复苏应无悬念

虽然经济学家们普遍看好明年宏观经济形势,但对房地产业是否迎来“拐点”,还是出现了分歧。

王洪卫并不赞同楼市已走入上行通道的说法,他说,“如果限购政策不变,我觉得这轮的反弹仍然是下降通道当中的短期反弹,除非金融政策、税收政策有改变。”他表示,今年下半年开始的反弹是建立在库存房越来越多的基础上,虽然价格在涨,但一些城市未销售的库存也越来越多,实际上房产商靠资金链支撑下来,并没有真正过上好日子。

贾生华的观点要较为乐观。“我觉得明年的经济会比今年好,房地产也会比今年好,无论成交量还是成交价格。”高波从周期性的角度进行了分析,他认为,房地产开发投资存在12年的中周期和3年的短周期,2010、2011、2012年正好形成了3年短周期。“这三年已经见底了。如果说周期是一种规律的话,意味着2013年是新一轮周期的开始,明年投资的增长会比今年高。更重要的是,开发商开始有信心了,表现在第四季度土地卖得比较好。2013年房地产市场复苏已没有悬念,无论是投资还是房价。”

说房价涨跌

去年底以来“跌跌不休”的房价在今年上半年止跌回稳,就在很多人看涨明年房价之时,看跌的人也不少。前不久,北京一位经济学者还在微博上和地产名人任志强约赌,如果明年房价上涨,就到长安街上裸奔十公里。明年房价涨还是跌?

“明年三月房价暴涨”是谣言

倪鹏飞认为,房地产调控一个重要方面是完善新闻发言人制度,严惩有关房地产谣言的传播和炒作,“明年三月房价暴涨就是一个谣言!”

确实,论坛上的经济学家们大多对明年房价持谨慎态度,可能上涨,但绝不可能大涨。贾生华表示,现在国家统计局公布的70城市房价数据,环比上涨的城市多一点,同比是下降的多。到明年基数变了以后,很可能二季度开始,全国70城市显示的价格同比上涨就会增加,但是不会大幅度地上涨,所以还是要加强价格的调控。

高波也认为,房价明年会复苏,但“不赞成反弹,更不赞成爆发性反弹”。

不同城市涨跌不均衡

同时,经济学家们也指出,中国地域广阔,一个简单的“涨”、“跌”无法涵盖所有城市。明年,不同的城市也会苦乐不均。贾康认为,就是70个代表城市里面的,各家的情况也不一样。比如北京,今年前11月,北京商品住宅新开工面积下降40.5%,同期销售面积却增长了52.7%。假定后面没有新的填补,将不利于市场的稳定,“供不应求会不会让已经开始活跃起来的商品房市场价格上扬?”贾康还谈道,有媒体报道,北京某些地方已出现房价的激增,比如有人手上有三套房子,已经有人要买了,但现在卖家突然决定将其中两套持房待涨,另外一套由220多万元一下子冲到300万元。但贾康强调,北京的情况绝对不能套到全国去,要一类一类城市专门分析。

正常的房价应体现三个“低于”

合理的房价应维持什么水平,杨继瑞给出了他的答案。“我们的房价必须控制在低于GDP增长水平,低于CPI的涨幅,低于老百姓收入增长的幅度,只要这三个低于,我认为就是正常的。”同时,他明确表示,中国的房地产2013年肯定具有内生性的复苏或者反弹的动力和冲动,但是绝不可能出现比较明显的价格回升,因为新一届政府绝对不会让房价出现暴涨,会把房地产冲动的、高昂的势头压下去。

说房产税

今年有关房产税的消息接连不断,湖南湖北也传出了正在制定试点方案的消息,社科院还提出了住房人均40平方米以上征税的建议。明年,房产税全面开征的可能性究竟有多大?

为什么提出人均住房40平方米以上征税

前不久,社科院发布报告称,人均住房面积40平方米以上建议开征房产税。此言一出,立刻引来反对声一片。昨天,高培勇对40平方米以上征税进行了解释和回应。

高培勇表示,其实方案上原本还有40-60平方米的选择,但为了测试公众的接受程度,最终公开了40平方米的建议起征点。他说,“房产税的免征额一定要和住房保障的水平相对应。现在大量住房是户均90平方米,按户均三口人来算的话,大概是人均30平方米左右,或者再多一点。结果报告公布后,新华网做出的调查结果是,60%以上是持反对态度,持赞成态度的只是少数。我的判断是,起码在这60%人当中,他们的户均住房面积肯定超过了120平方米。所以,开征房产税首先遇到的一大难题是既得利益格局的阻碍,怎么化解既得利益格局的阻碍,让房产税能够在中国得到运行,得先解决这个问题。”

很多市民反对40平方米以上征税,其原因还在于一些单身人士购房或小两口买房的现象,是不是单身汉买个四五十平方米的小公寓也要征税,或者为了增加免征面积,新婚小夫妻抓紧时间生个娃?对此,高培勇解释说,不应该狭隘地看待人均40平方米的杠杠,“也可以按家庭来征,人均40平方米就是家庭120平方米。其实是一个概念。”

何时开征,要看两个指标

至于明年会不会开征,贾康认为,讨论房产税时间表没有意义,一定要等有关管理部门做权威发布。此前很多次的猜测,没有一次被证实。

高培勇认为,房产税开征的时间,首先要解决百姓的接受问题。可以是渐进式的,也可以采取正面宣传与另外的约束性措施并进的办法。同时,还要解决税务部门征管机制的问题。“目前税务部门更多的适应对企业收税而不适应对个人收税,如果解决这两个方面的问题,房产税落地才是指日可待的事情。问什么时候开征,就看这两个指标是否成熟。”

房产税是让富人多做贡献

高培勇指出,房产税是必须要征的。“在中国这块土地上,个高的人和个矮的人交同样的税,或者个矮的人比个高的人还要多交税。我们现在交税分担的依据就是消费,谁消费得多,谁就多交税,跟收入没有太大的关系。我让学生做了一个调研,哪些国家不对个人财产征税,中国是少数几个国家之一,这和我们的经济地位和发展方向几乎是不相匹配的。就目前整个税收的分摊机制而言,我们更多的是一种累退税的机制,收入越高的人,税收和收入之比反而较低。相比之下,物业费最起码是按照住房的建筑面积来分摊,还更合理一些。所以,中国必须得有财产税,房产税就是财产税的一种,但前提不是简单的增加财产税,而是要降低间接税的同时增加直接税,是让税制合理,而不是增加负担。”

贾康也认为,房产税不能包打天下,但它的正面意义至少有四点:它是房地产健康发展、可持续发展的必备要素之一;它是优化收入分配,财产再分配的重要机制;它是中国税制改革的重要一环;它能给地方税体系建设提供稳定的收入来源。

房产税不是降房价的手段

目前,仍有不少市民寄希望于通过房产税来降房价,昨天的论坛上,经济学家再次进行了澄清。王洪卫指出,房产税跟房价无关。美国开征时,房价涨了,因为房产税专项用于环境的改善,居住条件好了。而日本开征后,房价跌了。事实上,房产税不是降房价的手段。

刘洪玉也认为,房产税是一个长期的制度建设,不是用来短期干预市场的工具。“香港房产税叫差赏,意思是给当差的、警察等等发工资的钱。欧美也是这个概念,房产税、物业税是居民购买公共服务所花的成本。出了家门,在小区的范围里要交物业费,出了小区在社会上享受公共服务,要交物业税。比如说在美国,空置的房子还可以去申请减免,因为没有使用公共服务。但我们房产税调控的目标方向是不太一样的。将来可能最关键的问题是大家静下心来思考物业税(房产税)会发生什么作用,不用让它跟市场有太多的联想。”

说“住有所居”

十八大报告中强调,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人们过上更好生活,并且提出了住房保障体系基本形成的新要求。那么怎样才能算上是住有所居,如何才能实现住有所居?

乐居、康居、安居都是住有所居

如何理解住有所居,丁任重认为要区分两个观念:人人有住房和人人有房住。“人人有住房,是保证每个人都有独立产权,人人有房住,就是人人都有房子住,但不一定是你的产权。世界上任何国家都无法做到人人有住房,在最发达的美国,有独立住房的也只占了68%,32%是靠政府和社会提供住房,所以我们追求的目标应当是人人有房住。”

倪鹏飞指出,收入层次、就业和家庭不一样,住有所居的表现就不一样。“如果把家庭分成三层次来说,高收入家庭,我们鼓励他实现乐居,主要形式是购买。第二是中等收入家庭,我们提出的是康居的目标。第三是中低收入家庭,属于安居的层面,主要是在政府的帮助下实现,他可以租房子,比如公租房,有条件的也可以有产权房,比如通过棚户区改造实现安居的目标。”

对这三个层次,杨继瑞进一步建议道,“高端的,就要高计价、高配套、高税收,这一块应该是放开的。第二块是普通商品房,这一块我们主张土地出让时向下竞房价,向上竞地价,保证房价让中等收入家庭能够买得起。第三块是保障性住房,普通租赁房、廉租房和经济适用房三位一体,对低收入人群,政府可以给予适当的租金补助,甚至还可以补贴物业费。对于愿意购买的,购买以后就变成了经济适用房。但是这个经济适用房一定是封闭运行,没有寻租空间,即使要卖也要卖给保障房中心。”

商品房调控:不能让富人“搭便车”

要实现住有所居,杨继瑞建议一定要让保障房跟商品房建一个桥归桥、路归路的调控机制,“就像交通一样,我主张政府管住地铁、公交、出租车不涨价,至于奔驰、宝马怎么涨价,让厂商和消费者去博弈,这样才能建立一个比较好的、和谐的居住机制,富人有钱可以买好房子,但是你要交更多的税,付出更多的代价,为社会多做贡献。现在反过来了,富人搭了便车,调控之后,富人买得多,穷人买不起。所以将来应该要分类调控。”

保障房建设:要让外来人口“接地气”

对于保障房建设,高培勇表示,在城市当中,住房保障最大的问题是外来人口的市民化问题,而要把外来的常住居民纳入住房保障确实很困难。

“接下来主要的措施,应该解决让外来人口接地气的问题。这个接地气主要是基层政府能够心甘情愿地为外来人口提供住房保障,当地的居民能够不排斥给外来人口提供住房保障。这几个问题的综合解决,很显然需要整体的制度设计。”

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