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陈国强:复合形态的产业地产模式方兴未艾

2013-08-19 16:14 来源:  责任编辑:刘伟 点击:

摘要:2013年6月19-21日,国内最具影响力的年度产业地产盛会--第五届中国产业地产发展论坛在北京汉华国际饭店盛大举行。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网联合主办,主题为:产业地产,新型城镇化推动力。北京大学教授、中国房地产学会副会长陈国强先生在主旨演

 

2013年6月19-21日,国内最具影响力的年度产业地产盛会--第五届中国产业地产发展论坛在北京汉华国际饭店盛大举行。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网联合主办,主题为:产业地产,新型城镇化推动力。北京大学教授、中国房地产学会副会长陈国强先生在主旨演讲中表示,相信和过去相比,住宅产业面临的机遇、面临的发展环境,非住宅的无论是商业地产还是旅游地产,这些新的复合形态的产业地产的模式重庆写字楼http://cq.86office.com/,未来会迎来方兴未艾或者更多的发展机会,也会有更多的增长空间。第一个问题,我们如何看待、如何理解新型城镇化的新意、新思维、新要求。首先我们从城镇化的模式来看,十八大以来对于新型城镇化已经有很多很深入的讨论,我们可以看到新城镇化所强调的是四化同步,强调多渠道、多模式的模式,强调城乡统筹、强调公共服务的均等化,要走可持续的城镇化的道路。很显然,这个要求和过去我们已经走过几十年的城镇化模式、路径有很多差别。

 

如果在城镇化的内涵上做点比较,我们可以看到,刚才好几位嘉宾都提到,过去的城镇化突出了土地的城镇化,突出了城市形态的城镇化,土地的城镇化远远快于人口的城镇化,未来新的城镇化要强调以人为本,要回到以人为核心,要实现产业结构、就业方式、人居环境包括社会保障等等一系列由过去的乡到现在的城的根本转变,特别是要解决非户籍人口农民到市民的身份的根本型转变,这个在城镇化和城市化的内涵上面的新思维、新要求有这么一些具体的强调。

 

在城镇化的质量方面,这个问题过去大家有很多共识,既有的城镇化有很多的弊端,所以很多人把我们过去已经走过的路称为半城市化、被城市化、伪城市化,像北京、上海大城市病已经非常多了。未来的新型城镇化要强调提升城镇化的质量、城镇化的水平,特别要逐步实现城镇基本的公共服务、常住人口的全覆盖,而不只是覆盖于户籍人口,这是和过去非常基本的差别。

 

在城镇化的速度上,无论是和欧美国家相比,还是我们亚洲的其他一些城市的发展,我们国家的城市化速度是超常规的。以过去十年来看,过去十年我们的城市化率年均增长1.3个百分点,意味着每年城市人口增加2000多万。我们观察了一下美国、日本等其他国家他们城市化的进程合速度,跟我们国家相比,差太远了。未来我们新城镇化强调的是要走一条积极稳妥的城镇化路,要增强城镇的综合承载能力,不光是要建房子,不光要不断开发新区,同时要提高综合的承载能力,要有序的推进农业人口的非农化、市民化,所以在城市化的速度上和过去相比,显然有不同的追求,速度可以慢点,但是一定要提高城市的综合承载能力。

 

在城市化重心上,过去的城市化是以东部沿海等特大城市为中心,特别是一线、二线城市,它的主战场集中在东部区域,北上广深是代表。未来的城镇化重心会逐步下沉,首先是朝向中西部区域,向三线、四线,向中等城市以及中小城镇,未来的城市结构要更强调城市的协调发展、多层次发展,无论是城市群还是大中小城市合理的梯次分布,所以协调发展是我们未来的一个重要目标,所以城市重心的主战场会以我们今天的北上广深向中西部区域转移。

 

在城市化的增长的模式上,新城市化和过去我们已经走过的旧的城市化相比,过去我们有比较清晰的了解,比较注重规模的扩张,忽略内涵的增长,注重城市建成区的规模,忽略城市人口的聚集,所以城市化滞后于工业化,人口的城市化滞后于土地的城市化,所以未来的新城市化强调的是要通过综合配套改革来有序的、稳妥的实现人口的转移,特别提出要把生态文明建设的理念贯穿于城市化建设的整个过程当中。在推动方式上,新城市化和过去相比,过去我们普遍看到的是很多摊大饼的模式、粗放的模式,把城市华理解为房地产的开发过程。未来的城镇化显然跟过去简单的人口比例增加以及城市面积、区域的扩大有很大的差别,要强调产业支撑、强调社会保障、强调生活方式、消费方式等等,一系列深层次的变化。

 

我们如果从城市化和房地产的关系来观察,同样可以看到其中一系列本质的变化。两者的关系,应该说过去的城市化很大程度上是以房地产作为动力引擎,未来的新城市化房地产在其中扮演什么样的角色?我想更多的是基础配套的角色。在城市化的内涵上,刚才我们提到了土地的城市化,空间的城市化,空间的扩展,未来要更多的强调融合,更多的强调产业。过去城市化主要抓手,房地产的主要抓手在房,特别是住房,未来房地产当中,我觉得核心或者主要抓手是在产,就是产业和就业上。在载体的选择上,过去是住房为主,未来是要依托产业,如果我们没有产业的依托,那么鄂尔多斯的鬼城现象仍然会出现。还有房地产在产业当中扮演的功能,过去更多的是强调当期的GDP和税收,未来会更多侧重于、关注于它的持续就业和税收。在互动模式上,过去既然住房是主要的抓手和主要的载体,以销售为主,短平快,这是我们过去所追求的。未来如果强调产业依托,强调人口的城市化,要强调运营、强调慢但是长的轨道。在房地产和城镇化的相互定位上,过去我们会看到房地产在其中是扮演红利的分享者,未来的城镇化产业地产或者房地产在其中扮演红利的创造者的角色,这是我们从新旧两种不同的城镇化对比当中,来理解和把握新城镇化的新思维或者新要求。

 

第二个问题,新城镇化下对地产来说所蕴含的机遇和挑战,这个问题我们业界讨论比较多,探讨比较多的是它的机遇因素或者红利因素,我想这里重点围绕新城镇化对于房地产而言,所带来的挑战性的因素。这个方面我们可以感受到新城镇化的重大机遇面前,同时也带来了一系列的变数或者一系列的改变,首先是宏观政策环境变了,房地产的产业定位,在国民经济当中对房地产的功能定位,和过去黄金十年相比,有重大的变化。房地产的增长动力和过去相比变化大家已经看到了,土地财政的模式,过去是支撑城镇化非常核心的要素,未来如何降低过度依赖土地财政,可能时间还会比较长。无论是市场的需求,未来城镇化的速度,刚才我们提到的新城镇化和过去相比,肯定不会追求过高的速度。包括经济增长的模式,经济增长的速度,和过去相比,过去经济增长4+2的模式,肯定会被8+4或者7+4的模式所替代。第三是行业游戏规则跟过去相比有明显重大的变化,特别是住房市场的属性、未来的需求主体、未来的市场格局以及供应的结构、市场的结构都会发生根本性的变化。第四就是更重要的是我们地方政府对房地产的需求变了,这种变化首先表现在更多的强调产业带动,更多的突出城市运营,强调泛地产开发或者复合形式的开发,而不是简单的住宅开发模式。由此我们可以来理解,新城镇化在面对重大机遇的同时,对房地产行业所带来的一系列的挑战性的因素。

 

对住宅行业和非住宅行业,带来的机遇到底哪一个会获益更多,如果我们把产业地产做广义的理解,前面朱会长对产业地产有一个很好的界定,我也倾向于以他所说的广义的范畴。我们看到以万科为代表的住宅模式,大家现在都有共识和判断,黄金十年我们已经挥别了,当然未来还有白银时代,有人说十年,有人说三十年。相信和过去相比,住宅产业面临的机遇、面临的发展环境,非住宅的无论是商业地产还是旅游地产,这些新的复合形态的产业地产的模式,未来会迎来方兴未艾或者更多的发展机会,也会有更多的增长空间。

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